מדוע כדאי לעשות תמ”א 38 בבניין?
אם גם אתם עוקבים אחרי החדשות בשנים האחרונות, גם אתם מודעים לכך שיש לא מעט רעידות אדמה קטנות בישראל. אומנם הן בעיקר באזור הצפון, אזור טבריה אך הן עשויות להגיע גם למקומות אחרים בארץ, ועלולות להיות חזקות הרבה יותר.
מדינת ישראל היא מדינה שיש לה לא מעט צרות. הצרות עליהן אנו שומעים הן בעיקר צרות פוליטיות, צרות מדיניות, צרות חברתיות וכמובן מעל לכל, צרות ביטחוניות. וכאילו כל זה לא מספיק, מדינת ישראל נמצאת גם בסיכון לא מבוטל לרעידת אדמה חזקה, סיכון שעלול יום אחד להתממש ולגרום לנזק אדיר.
למעשה, המומחים בתחום גיאולוגים ואחרים, טוענים שזו לא שאלה של אם אלא שאלה של מתי. על פי כל הפרמטרים שיש, בשנים הקרובות תתרחש רעידת אדמה משמעותית במדינת ישראל, רעידת אדמה אליה צריך להיערך כדי להקטין את הנזק עד כמה שניתן וכמובן, להקטין את כמות הנפגעים בהתאם לאפשרי.
איך עושים את זה? יש 2 צעדים חשובים שצריך לעשות. האחד, להדריך את הציבור. להכניס לו עוד פעם ועוד פעם לראש שרעידת אדמה כזו עלולה להתרחש, לתרגל אותו מה לעשות כשזו תגיע על מנת שהוא יהיה כמה שיותר מוכן. הצעד השני הוא לוודא שהמבנים מחוזקים מספיק ויכולים לעמוד ברעידת אדמה חזקה, ואת המבנים שלא יכולים לעמוד ברעידת אדמה כזו, לחזק.
התקן הישראלי לעמידות מפני רעידות אדמה
מדינת ישראל כבר מזמן הבינה שהתקן שהיה בעבר לא יספק את החוזק למבנים בעת רעידת אדמה. כבר בסוף שנות ה-70 נכנס לתוקפו תקן ת”י 413 שמדבר על אילו סטנדרטים של בנייה צריכים להיות ובאילו חומרים צריך לעשות שימוש. בתחילת שנת 1980 הוא כבר הפך למחייב, מה שאומר שכל מבנה שנבנה מרגע זה צריך לעמוד בתקינה החדשה.
התקן הישראלי החדש (משנת 1980) לעמידות מפני רעידות אדמה אמור לספק את המענה הדרוש למבנים שלא יכולים לעמוד ברעידת אדמה. הוא אמור להיות זה שיפתור את הבעיה ואכן, הבתים שנבנו מאז הם בתים חזקים ועמידים הרבה יותר.
אבל מה עם כל הבניינים שנבנו לפני שנת 1980? הם הרי נבנו בתקן הישן… מי שגר בהם נמצא בסכנה תמידית להתמוטטות בעת רעידת אדמה ובחלט היה צריך לעשות עם זה משהו. מה אפשר לעשות? אפשר לעשות פרויקט חיזוק מבנים אוו המדינה הייתה מממנת, פרויקט שיעלה מיליארדים רבים שלא באמת יש למדינת ישראל.
ישבו המומחים וחשבו, איך אפשר לפתור את הבעיה בלי לממן אותה? והגיעו לפתרון מבריק. מדינת ישראל תדרבן יזמים וקבלנים לעשות הם בעצמם את החיזוק של המבנים, דירבון שיהיה בעיקר על ידי זכויות בנייה של אותם יזמים כך שהם יהיו בעלי אינטרס לחזק את המבנים כי הם ירוויחו את עלות הדירות שהם ימכרו לאחר מכן.
כך מדינת ישראל תחסוך המון כסף ומצד שני תדאג לאזרחיה, גם אלו שגרים בבניינים ישנים מאוד, וכך היזמים ירוויחו והדיירים של הבניינים הללו, יקבלו מבנה מחוזק יותר ובטוח יותר.
אבל כאן נוצרה בעיה “קטנה”. שיפוץ וחיזוק של מבנים יוצר לא מעט בלגן. הרי הבניין הופך להיות אתר בנייה של ממש לכמה חודשים לפחות, והדיירים עשויים לסבול. במקרים מסוימים אף יהיה צורך לפנות את הדיירים לתקופת מה והדיירים בבניינם הללו שחלק מהם גם לא צעירים, יסרבו לכל הבלגן הזה. אז מה בכל זאת יכול לשכנע אותם מעבר לעניין הבטיחות? הדיירים אם כן צריכים גם הם לקבל הטבות שונות שידחפו אותם לעשות את החיזוק ואת ההטבות הללו היזמים והקבלנים נותנים להם.
האפשרויות שעומדות בפני הדיירים
דיירים בבניין שמועמד לתמ”א 38, קודם כל מרוויחים את הבטיחות והביטחון. בנוסף, ברגע שהבניין בטוח יותר הערך של הדירה שלהם עולה, וגם זה רווח מצידם. אבל היזמים צריכים הרי לדחוף עוד יותר את הדיירים לבצע את הפרויקט, והמדינה ם היא התגייסה לטובת העניין ומאפשרת כל מיני תוספות ו”צ’ופרים” לדיירים.
במסגרת תמ”א 38 הדיירים יכולים לקבל תוספת של מרחבים מוגנים לדיר שלהם מה שאומר במילים אחרות – עוד חדר, ועוד חדר זה יותר מקום והעלאת ערך הדירה שלהם. הם יכולים לקבל מרחב מוגן קומתי ויכולים לקבל מעלית לבניין, יכולים לקבל עיצוב מחודש של הבניין כמו כניסה עם אינטרקום וכדומה, מרפסת חדשה וכדומה. חשוב כמובן לדעת שכל חריגה מהיקף המבנה המקורי, מחייבת אישור של וועדת הבנייה המקומית מה שבדרך כלל מתקבל.
פרויקט תמ”א 38 הוא פרויקט בעידוד המדינה, וחלק מעידוד זה גם אומר פחות בירוקרטיה והאצה של תהליכים. בסופו של דבר כל הצדדים אמורים להיות מרוצים.
איך מוצאים חברת תמ”א 38?
בגלל האטרקטיביות של הפרויקט יש לא מעט קבלנים ויזמים שמשכנעים בעלי בנינים ישנים לבצע אותו. אבל חשוב לזכור שחלק מהם בתחילת דרכם, חלק לא מנוסים מספיק וגם אם כן, חלק מהם לא מגובים כלכלית לכזה פרויקט.
בבואכם למצוא חברה לתמ”א 38 אתם צריכים קודם כל לוודא שיש לה את הניסיון המתאים. שהיא כבר ביצעה כמה פרויקטים כאלו והיא יודעת מה ההבדל בין בנייה מאפס ובין חיזוק מבנים. בנוסף, אתם צריכים לוודא שיש לה גב כלכלי ואתם יכולים לערוך בירור מקיף על החברה בשביל לדעת עליה יותר.
חשוב גם להבין מה מידת הניסיון של החברה על הרשות המקומית הספציפית. האם היא כבר הייתה באינטראקציה קודמת עם הרשות או שלא.
